Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

Города с наибольшей площадью однокомнатных квартир

Первое место в рейтинге заняла Махачкала. В столице Дагестана средняя площадь «однушки» в новостройке составляет 50,2 кв. метра, то есть на 26,5% больше, чем в среднем по стране. При этом средняя стоимость квартиры здесь — 1 760 322 рубля, что на 21% ниже среднероссийской цены.
Следом за Махачкалой идут три города с однокомнатными квартирами площадью 43,2 кв. метра: Чита, Смоленск и Сургут. Однако цены заметно различаются: в Сургуте такие квартиры продают за 3 150 818 рублей, в Смоленске — за 1 808 004 рубля, в Чите — за 2 712 890 рублей.

Студия в Москве почти в 6 раз дороже, чем в Кургане

Новостройки в России дорожают

Замыкает пятерку лидеров Липецк с площадью «однушки» 43 кв. метра. Средняя стоимость такой квартиры в новостройках Липецка на 19% ниже средней по стране — 1 809 970 рублей.

Какова максимальная площадь квартир в эконом-классе

Когда речь идет о покупке недвижимости, то здесь большую роль играет не только количество комнат, но и их площадь. Не секрет, что порой в двухкомнатной квартире, даже имея минимум мебели, не развернуться. Какова на сегодняшний день максимальная площадь в квартирах в новостройках эконом-класса, рассказали наши эксперты.

Сегодня на рынке эконом-класса представлены очень разные проекты. Так, например, по словам Елены Ржавской, директора Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, минимальная площадь квартир-студий составляет чуть более 29 кв.м, а средняя цена составляет около 173 тысяч рублей за кв. м. «Наряду с небольшими квартирами-студиями на рынке представлены также панельные дома и с достаточно просторными однокомнатными квартирами площадью более 48 кв. м, — говорит она. — Средняя цена составляет 106 тысяч рублей за кв.м. В домах серии И-155н, где площади однокомнатных квартир составляют 50-52 кв. м при средней цене 145 тысяч рублей за кв. м. Трехкомнатные квартиры минимальной площадью (почти 73 кв. м) предлагаются по цене 94 тысяч рублей за кв. м, а максимальные площади трешек достигают почти 103 кв. м и также предлагаются по цене 94 тысяч рублей за кв. м».

Стоит отметить, что в новых домах современных серий площади квартир достаточно большие. Например, средняя площадь квартиры в домах эконом-класса, представленных на рынке, составляет порядка 64 кв. м. в домах серии Д25Н1.

Однако 70 кв.м это еще не предел. «Основная масса новостроек эконом-класса представлена панельным домостроением, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор . — Максимальная площадь двухкомнатных квартир встречается в домах серии П-44ТМ/25 (ТМ-25) – 93,4 кв.м».

Увеличение площади квартир обусловлено в том числе и выдвигаемыми со стороны покупателей ожиданиями от квартир: кухня не менее 10 кв.м, комнаты не менее 15 кв.м., холл не менее 10 кв.м, раздельный санузел, наличие просторного балкона или лоджии и т.п. В итоге площадь однокомнатной квартиры составляет в среднем уже 45 кв.м.

На что есть спрос

Несмотря на вышеприведенные данные, Мария Литинецкая, генеральный директор не согласна с тем, что с каждым днем площади квартир в эконом-классе становятся больше. «Наоборот, в течение последних нескольких лет мы наблюдаем тренд уменьшения средней площади квартир, причем во всех сегментах, — утверждает она. — В эконом-классе сегодня востребованы однокомнатные квартиры 35-40 кв.м (вместо 45-50 кв.м как было ранее), в бизнес-классе 45-55 кв.м (ранее – 50-60 кв.м.)». По мнению марии Литинецкой, тенденция к снижению площадей квартир – это естественное развитие российского рынка недвижимости. «До кризиса структура предложения в данном отношении была довольно хаотичной, — говорит аналитик. — На рынке присутствовало множество объектов, квартиры в которых существенно отличались друг от друга по метражу и планировкам. Сегодня площадь жилья в России уже более сопоставима с европейскими стандартами».

Применительно к рынкам Московской области и Новой Москвы в настоящее время также нельзя сказать, что квартиры эконом-класса становятся больше по площади, наоборот, в течение прошедших 4-5 лет наблюдается тенденция к уменьшению площадей квартир. «На рынке представлено несколько жилых проектов с предложениями малогабаритных квартир, в том числе квартир-студий», — отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

В связи с тем, что в сегменте эконом-класса бюджет покупки зачастую является определяющим фактором, самыми востребованными являются оптимальные по площади квартиры: около 40 кв.м для однушек, 55-60 кв.м. для двушек и 70 кв.м для трешек. Квартиры с завышенными площадями, как правило, характеризуются более высокими сроками экспозиции.

«Уменьшение площадей квартир при этом не означает снижение уровня комфортности, — считает Софья Лебедева. — На сегодня продуманные планировки в квартирах умеренных площадей – наиболее востребованный продукт. Также застройщики стали выводить на рынок малогабаритные квартиры-студии, где комната соединена с кухней в единое пространство».

Тенденции

В настоящее время на рынке представлены дома самых разных серий: П-44Т, Д25Н1, КОПЭ-Парус, П3М-Флагман и др. Большинство застройщиков стараются привлечь покупателей не только удобной планировкой квартир, но и такими дополнительными опциями как отделка квартир, паркинг, качественная отделка МОП, благоустройство территории, а также создание комфортной среды проживания.

«В Москве в основном строится бизнес-класс, редко эконом-класс, — говорит Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» . — А экономкласс – это всегда панельные дома. Если дом даже облицован кирпичом, он уже переходит в категорию бизнес, а это и более высокая цена квадрата и квартиры больших площадей».

В Новой Москве и Подмосковье, наоборот, в основном строится эконом-класс. На вторичном рынке только эконом-класс представлен панельными домами до 25 этажей. Любое повышение этажности также переводит дом в другой сегмент, поскольку по техническим особенностям панель не выдерживает большой высоты.

«Максимальное количество этажей (25) отмечается в сериях П44ТМ/25, Д-25, в серии П3М/23 – 23 этажа, — говорит руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. — Но, тем не менее, сегодня застройщики делают упор на комфорте проживания даже в эконом-классе, поэтому в Московском регионе чаще стали появляться малоэтажные монолитно-кирпичные дома, нежели типичные панельные высотки».

Еще одной причиной уменьшения этажности является то, что на данный момент в Москве и Московской области принят ряд законов, направленных на ограничение высотности. Так, максимальная этажность городской застройки в области ограничена 17-ю этажами, поселков городского типа – 12-ю этажами, а на территории сельских населенных пунктов теперь нельзя строить дома выше 4-х этажей. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, сейчас обсуждаются планы по снижению максимальной этажности до 8-9 этажей.

На сегодняшний день, безусловно, наблюдается повышение комфортности. Например, в подъездах многих новых домов предусмотрено помещение для консьержа, установлены современные лифты. Что касается внутреннего убранства квартиры, то можно заметить появления тенденции увеличения количества санузлов, увеличение площади кухни. А самое популярное украшение жилья в эконом-классе – эркеры (это когда наружная стена не прямая, а полукругом). Высота потолков не увеличилась, поскольку это дорого для застройщика.

Желание и возможности

«Мы, конечно, должны двигаться вперед, жить в более комфортных и просторных квартирах. 52 квадратных метра для двушки – вполне нормальная площадь, — считает Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Есть много примеров и гораздо больших двушек. Естественно, застройщику более выгодно продавать большие квартиры, нежели маленькие».

Застройщики, конечно, стараются угодить не только себе, но и сегодняшним покупателям и застраивают дома на любой вкус с разной планировкой. По аналогии с такими сегментами потребительского рынка, как рынок электроники, автомобилестроения, индустрии моды, рынок жилья планомерно развивается и повышает качество предложения. В частности, происходит качественное улучшение жилищных условий: качество инженерных коммуникаций, степень благоустройства придомовой территории, улучшение планировочных решений квартир.

«В эконом-классе в серии П44ТМ встречаются двухкомнатные квартиры площадью 92,9 кв.м., больше в эконом-классе я не встречал, — говорит Денис Бобков. — Тенденция увеличения площадей квартир вызвана желанием ДСК конкурировать с более высокими классами жилья».

Несмотря на все старания застройщиков, все же, как показывает практика, не всегда строительство квартир с большой площадью оправдано, так как площадь квартиры во многом формирует бюджет покупки — ведь увеличение площади увеличивает стоимость квартиры. Поэтому по сей день в эконом-классе для покупателя главным фактором остается доступная цена покупки, нежели желание иметь квартиру с большой площадью.

«Платежеспособный спрос населения перестал расти, но возник и растет спрос на самые дешевые квартиры, — отмечает Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». — Многие Застройщики начали предлагать маленькие, дешевые, «студии» по 25 — 35 кв.м. или 2-х комнатные квартиры площадью 50 — 58 кв.м. И эти малогабаритки раскупаются в первую очередь».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического прогнозирует, что рост цен на первичное жилье в пределах МКАД в ближайшие 2-3 года будет опережать официальные темпы инфляции до 2 раз, на объекты в Новой Москве – до 3 раз.

По мнению Анны Касумяна, начальника Управления маркетинга ООО «Газпромбанк-Инвест», в рамках эконом-класса предпосылки для дальнейшего увеличения площади квартир на данный момент отсутствуют, возникает риск не удержания совокупной стоимости квартиры в сегменте «эконом» и объект по ценовым и габаритным параметрам может быть причислен к «бизнес-классу», однако по качеству строительства будет проигрывать альтернативным предложениям квартир.

Автор: Сугра Гаджиева

Города с самыми маленькими однокомнатными квартирами

Наименьшая площадь однокомнатных квартир в новостройках Мурманска: в среднем 33,1 кв. метра — на 16% ниже среднероссийской (39,5 кв. метра). Впрочем, цена также ниже средней по стране — на 11% (1 985 000 против 2 241 717 рублей).

Второе место у Сочи. Здесь квартиры незначительно больше (в среднем 34,2 кв. метра), но вдвое дороже мурманских и в полтора раза дороже среднероссийских. Средняя цена «однушки» в новостройках Сочи равна 3 956 884 рублям.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

На третьей строчке Курган, где средняя площадь «однушки» составляет 34,3 кв. метра, а цена – всего 1 344 833 рубля.

Как выбрать однокомнатную квартиру: планировки и нюансы

Многие покупатели жилья могут себе позволить только однокомнатную квартиру. Зачастую люди задерживаются в однушке на много лет, пока не смогут поменять ее на более просторное жилье, поэтому при покупке очень важно выбрать удобную планировку. Редакция IRN.RU рассказывает, какие конфигурации однокомнатных квартир представлены на рынке новостроек и на что стоит обратить внимание при выборе.

Самые востребованные

Однокомнатные квартиры – лидеры спроса на рынке новостроек Москвы. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», их доля в спросе составляет около 37%, в «Метриуме» говорят о 39%. Высокий спрос объясняется относительно небольшим бюджетом покупки – в среднем однокомнатная квартира в столичных новостройках комфорткласса стоит около 7,3 млн рублей.

В Новой Москве однокомнатные квартиры занимают второе место в структуре спроса, по данным Est-a-Tet. Их доля составляет 34%. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, это объясняется более низкой стоимостью метра в Новой Москве, которая позволяет приобрести более просторную квартиру.

При этом в структуре предложения доля однокомнатных квартир меньше, чем в спросе. В «старой» Москве — около 32%, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки». В Новой Москве, по информации «БЕСТ-Новострой», — 29%.

На столичном рынке в основном продаются достаточно компактные однушки. По данным «Метриум», их средняя площадь сейчас составляет около 40 кв. м против 45 кв. м 5 лет назад. При этом, по словам Натальи Шаталиной, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», наиболее востребованы квартиры площадью 37-40 кв. м.

На что обращать внимание

Обычно в однокомнатных квартирах стараются увеличить «полезную площадь», но порой подходят к этому слишком буквально: минимизируют площадь прихожей, отдавая больше метров жилой комнате и кухне. В результате на прихожую приходится 4-5 кв. м и во всех стенах – двери (входная, в санузел, на кухню и в комнату).

«Обязательно нужно, чтобы хотя бы одна стена оставалась свободной, иначе некуда будет повесить вешалки для одежды и установить скамью или обувницу, — говорит частный дизайнер Анна Смирнова. – В идеале выбрать планировку, где стена идет не вровень с дверью, а есть углубление хотя бы с одной стороны. Тогда можно сделать встроенный шкаф для хранения верхней одежды».

ЖК «Первый квартал»

В качестве примера можно привести ЖК «Первый квартал» в Видном – здесь ниша под шкаф расположена справа от входной двери. Дополнительное преимущество планировки – удобная гардеробная в спальне, что редкость для квартир такой площади (около 42 кв. м).

В некоторых однокомнатных квартирах даже есть место для организации кладовки. Обычно в таких планировках входная дверь располагается примерно посередине стены, с одной стороны от нее находится санузел, а с другой – пустой угол, который можно выделить под гардеробную.

ЖК «Сердце столицы»

Примером подобной планировки являются некоторые однушки в ЖК «Сердце столицы» неподалеку от метро «Шелепиха». Небольшая гардеробная в таком углу задумана застройщиком изначально.

Как отмечает управляющий партнер Мария Литинецкая, площадь помещений для хранения не должна превышать 5-7% от общей площади квартиры (то есть в случае с однушками 2-3 кв. м). В иных случаях выгоднее докупить отдельную кладовку, если она предлагается в новостройке, чем тратить дорогие квадратные метры квартиры на эти цели.

Мария Литинецкая обращает внимание на то, что необходимо предусмотреть разделение на общее и частное пространство, особенно если покупатель планирует принимать гостей. То есть либо должна быть достаточно большая кухня для посиделок с гостями – не менее 12 кв. м, либо просторная комната не менее 18 кв. м, которую можно разделить на общую и приватную зоны.

Все компактное

В самых компактных однушках площадью до 35 кв. м обычно предусмотрена маленькая прихожая около 5 кв. м, совмещенный санузел около 4 кв. м, небольшая кухня и комната. Правда, даже в таких квартирах кухни обычно делают не менее 8-10 кв. м, а не 6 кв. м, как в хрущевках и ранних брежневках.

На жилую комнату в таких квартирах обычно приходится не более 15 кв.м. «В такой комнате редко получается разместить и кровать для хозяев, и диван. Поэтому лучше ограничиться раскладным диваном, чтобы оставить место для шкафа, телевизора или рабочего стола для компьютера (хотя лучше, конечно, использовать ноутбук, если есть необходимость в экономии пространства)», — рекомендует Анна Смирнова.

ЖК «Цветочные поляны»

В компактных однушках в ЖК «Цветочные поляны» в Новой Москве достаточно просторная кухня – более 11 кв. м. Кроме того, в прихожей справа от двери есть место под шкаф. Если в жилую комнату оставить вход только с кухни, а дверь в прихожую ликвидировать, будет место для еще одного шкафа во всю стену.

С раздельным санузлом

Совмещенный санузел позволяет не отнимать метры у остального пространства и при этом чувствовать себя достаточно свободно. Однако он комфортен, только если в квартире проживает один человек или максимум пара. Если же однушка приобретается на долгие годы и с прицелом на проживание с ребенком, лучше рассмотреть варианты с раздельным санузлом.

По словам Марии Литинецкой, раздельный санузел в однокомнатных квартирах встречается редко, и обычно его обустраивают в однушках не менее 40 кв. м. Площадь туалета, как правило, составляет не более 1,5 кв. м, а на ванную комнату приходится примерно 3-3,5 кв. м.

ЖК «Загорье»

В ЖК «Загорье» в Восточном Бирюлеве в однокомнатных квартирах площадью 45 кв. м предусмотрен раздельный санузел: туалет 1,1 кв. м и ванная 3,15 кв. м.

С большой кухней

Если площадь кухни составляет 12-15 кв. м, пространства хватит и на комфортное приготовление еды, и на семейные обеды, и даже на прием гостей. Правда, для полноценного разделения на кухонную зону и гостиную такого метража все же недостаточно. «Скорее это будет более стандартная планировка с угловой кухней и обеденной зоной, — говорит Анна Смирнова. – Но здесь в обеденной зоне уже можно не только установить стол и 4-6 стульев, но и поставить небольшой диванчик у стола».

ЖК «Форест»

В ЖК «Форест» рядом с метро «Новопеределкино» есть однушки площадью 39 кв. м, в которых кухня занимает 12,8 кв. м, при этом даже на спальню остались немалые 16,6 кв. м.

Для того чтобы организовать полноценную кухню-гостиную, нужно помещение не менее 17-20 кв. м. Квартиры с такими кухнями девелоперы обычно называют «евродвушками». Таким кухням как раз больше подойдет вытянутая форма, несмотря на то что обычно более удачными считаются помещения, близкие к квадрату (см. «Где искать квартиру любителям оригинальных планировок»). При этом лучше, чтобы дверь находилась не в углу на узкой стороне, а в широкой стене, примерно на расстоянии одной трети общей длины стены от дальнего от окна угла. В этом случае получается удачно разделить пространство: в узкой части помещения, дальше от окна обычно делается кухонная зона, а остальное пространство выделяется на гостиную.

Недостатком таких планировок является маленькая жилая комната. Обычно при действительно большой кухне на комнату остается 12-14 кв. м, а иногда встречаются варианты с совсем маленькой комнатой в 10 кв. м, куда поместится только кровать и небольшой платяной шкаф.

ЖК «Юбилейный»

Однокомнатные квартиры с большой кухней представлены, например, в ЖК «Юбилейный» в Реутове. Это как раз пример кухни, где дверь расположена не в углу: справа от входа – кухонная зона, слева – гостиная. К тому же благодаря достаточно большой общей площади (почти 50 кв. м) в таких однушках просторная не только кухня, но и спальня.

С большой комнатой

Во многих однокомнатных квартирах предусмотрена достаточно просторная жилая комната. Правда, все равно ее площадь редко превышает 18-22 кв. м. Тем не менее такое пространство позволяет и нормальную двуспальную кровать поставить, и организовать гостиную зону с диваном и телевизором.

ЖК «Геометрия»

Большие и при этом не длинные спальни предлагаются в однокомнатных квартирах в ЖК «Геометрия» (метро «Авиамоторная»). Кухня в этой планировке тоже очень просторная, а прихожая позволяет организовать гардеробную / кладовку.

Комната с альковом – пример удачной планировки, известной еще с советских времен. Обычно форма однокомнатных квартир близка к квадрату, и с одной стороны от прихожей расположены санузлы, а с другой комната как будто огибает коридор и внутри нее получается углубление в дальней от окна стороне. «Здесь удобно поставить кровать и организовать спальную зону, — говорит Анна Смирнова. – Многие даже делают легкую стеклянную перегородку, чтобы сильнее зонировать пространство. А если альков небольшой и кровать в него не поместится, это углубление удобно использовать для встроенного шкафа или гардеробной».

ЖК «ЗаМитино»

Однокомнатные квартиры с альковом в спальне предлагаются, например, в ЖК «ЗаМитино» (9 км от метро «Пятницкое шоссе»).

«Однушка-распашонка»

Окна на две стороны обычно встречаются в двух- и трехкомнатных квартирах. Но иногда девелоперы предусматривают однушки такой конфигурации. В этом случае напротив входа в квартиру обычно делают санузел, а по обе стороны расположены кухня и жилая комната.

Преимуществами таких планировок являются окна на обе стороны света, что нравится многим покупателям. Кроме того, как минимум одно помещение (кухня или комната) в этом случае достаточно просторное. Среди недостатков – вытянутая комната, причем с не самым удачным удлинением от двери вглубь. Это свойственно почти всем распашонкам, поскольку нужно занять всю глубину дома.

Резиденция «Май»

В ЖК «Резиденция май» рядом с заповедником «Горки Ленинские» есть «однушки-распашонки», которые являются приятным исключением из общего правила: здесь недлинные комнаты правильной формы. Дополнительные преимущества планировки – раздельный санузел, просторные помещения и достаточное место под шкаф слева от входной двери.

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2020)

ТаблицаКарта

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Площадь однокомнатных квартир в городах-миллионерах

Из городов с миллионным населением самые просторные квартиры предлагают в Челябинске. Средняя площадь «однушки» в новостройке здесь составляет 42,7 кв. метра. В Самаре она почти такая же (42,3 кв. метра), но челябинское жилье значительно дешевле: 1 807 912 против 2 266 821 рубля. Цены на челябинские квартиры ниже среднероссийских (2 241 717 рублей) на 20%, а в Самаре — чуть выше.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Как разделить однушку на 2 жилых помещения?

Третье место среди городов-миллионеров у Екатеринбурга, где средняя площадь однокомнатной квартиры равна 40,7 кв. метра, а цена – 3 183 029 рублям.

Самые маленькие однокомнатные квартиры среди городов-миллионеров строят в Уфе. Здесь площадь средней «однушки» всего 36,3 кв. метра, а цена – 2 278 094 рубля.